토지수용 보상에 대하여
 
 
1) 정부는
 
최근에 신행정수도 건설사업을 비롯하여 100만호 임대주택 건설사업, 제2기 신도시건설사업 등 필연적으로 토지수용이 뒤따르는 수많은 공익사업계획을 발표하고 추진하고 있다. 이와 비례하여 토지수용과 관련한 질문을 정리해본다.
 
그 중 제일 많은 질문은 자신의 토지의 보상가격이 어떻게 결정될 것으로 예상하는지에 대해서이고, 다음으로 토지수용의 절차, 자신의 토지가 공익사업에서 제외될 수는 없는지(어떻게 하면 공익사업을 저지할 수 있는지), 이주대책과 생활대책은 어떠한지 등이다. 따라서 앞으로 위 질문들에 대해서 가능하면 알기 쉽게 설명을 하고자 한다.

2) 우선 이번에는 토지보상가가 어떻게 결정되는 것인지에 대해서 설명하고자 한다.

토지의 보상가격은 {면적 × 표준지공시지가 × 지가변동률, 생산자물가상승률(또는 시점수정이라고도 한다) × 지역요인 × 개별요인 × 기타요인}의 공식으로 결정된다. 이러한 공식을 군포부곡지구의 실례를 들어 설명하고자 한다.
 
 A토지가 있고, A토지의 용도지역은 자연녹지지역이고, 현실이용상황은 답이며, 지목도 답이다. 그런데 A토지와 용도지역, 현실이용상황, 지목이 같은 표준지가 있고, 그 토지가 B토지인데, B토지의 표준지공시지가는 평방미터당 51,000원이고, 시점수정치는 1.0352이며, 지역요인은 1이고, 개별요인은 2,245이고, 기타요인은 1,60인 경우, A토지의 보상가는 평방미터당 189,640원이 되는 것이다.
 
그런데 위 실례에서 본 바와 같이 지가변동률과 생산자물가상승률 및 지역요인은 주관이 개입될 여지가 상대적으로 매우 적으므로 일단 보상가를 예상하는데 있어서는 무시해도 된다. 통상 시점수정은 1.03정도[즉 표준지공시지가가 100원이라면 시점수정을 하면 103원(100×1.03)이라는 이야기이다]이고, 지역요인은 1(1이라는 이야기는 변화가 없다는 것이다)이 많다.
 
결국 토지의 보상가격은 표준지공시지가, 개별요인, 기타사항이 어떻게 결정되는 가에 따라 좌우되는 것이다. 그런데 그 중 개별요인이나 기타사항은 결국 감정평가사가 결정을 하므로 보상가를 예상하는 단계에서는 정확히 알 길이 없다. 다만 통상은 개별요인과 기타요인의 보정을 통하여 어느 정도는 증액이 되는 것이 보통이므로[과거 표준지 공시지가가 오르기 전에는 상당한 보정(경우에 따라서는 2배이상)이 되었었다], 자신의 토지의 보상가를 예측하려면 자신의 토지와 용도지역, 현실이용상황, 지목이 같은 표준지를 찾으면 어느 정도는 예측이 가능하고, 표준지 공시지가는 한국감정평가협회의 인터넷사이트를 보면 알 수 있다.

3) 먼저 표준지 공시지가에 대해서 알아본다.

협의 또는 재결에 의하여 취득하는 토지에 대하여는 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 표준지 공시지가를 기준으로 하여 보상한다(법70조1항). 여기서 표준지 공시지가란 이른바 개별공시지가와는 다르고, 개별공시지가는 토지수용보상액 산정기준이 되지 아니한다(1994. 10. 14. 선고 94누2664). 그럼에도 불구하고 일부의 소유자는 보상가를 더 받기 위해서 개별공시지가를 올려달라고 하는데 이는 우매한 행동이다.
 
개별공시지가가 올라가면 세금만 더 낼 뿐이다. 사업인정 전의 협의에 의한 취득에 있어서의 공시지가는  당해 토지의 가격시점(보상액 산정의 기준이 되는 시점, 즉 협의에 의한 경우는 협의성립 당시) 당시 공시된 공시지가 중 가격시점에 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가에 의한다(법70조3항본문). 사업인정 후의 취득에 있어서 공시지가는 사업인정 고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서, 당해 토지에 관한 협의의 성립 또는 재결 당시 공시된 공시지가 중 당해 사업인정 고시일에 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가로 한다(법70조4항).
 
그렇다면 표준지는 어떻게 선정되는 것인지를 살펴보면, 대법원 판결에 의하면 표준지는 도시계획구역 내에서는 용도지역이 기준이고(2000. 12. 8. 선고 99두9957), 도시계획구역 외에서는 지목이 기준이다. 그리고 용도지역이 같고 지목(공부상 지목보다는 현실지목)도 같은 표준지가 존재한다면, 그 토지를 용도지역만 같고 지목은 다른 토지보다 우선하여야 한다. 그리고 위의 요건이 갖추어 졌다면 그 다음으로는 수용대상토지의 수용재결 당시의 현황을 기준으로 표준지를 선정하여야 할 것이다. 즉 용도지역, 실제이용현황, 공부상 지목 순서로 표준지를 선정하여야 한다. 물론 일시적 이용상황일 경우에는 고려하지 아니한다.

4) 시점수정에 대해서 알아본다.

 협의 또는 재결에 의하여 취득하는 토지에 대하여는 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 공시지가를 기준으로 하여 보상하되, 그 공시기준일부터 가격시점(협의성립 당시 또는 수용재결 당시)까지의 관계 법령에 의한 당해 토지의 이용계획, 당해 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 대통령령이 정하는 지가변동률, 생산자물가상승률 등을 참작하여 평가한 적정가격으로 보상하여야 한다(법70조1항).
 
"대통령령이 정하는 지가변동률"이라 함은 건설교통부장관이 조사·발표하는 지가변동률이고, 생산자물가상승률은 한국은행이 조사ㆍ발표하는 생산자물가지수에 의하여 산정된 비율을 말하는 것이다. 따라서 감정평가사의 주관이 개입될 여지가 없고 객관적인 수치인 것이므로 토지소유자로서는 시점수정에 대해서는 걱정을 하지 않아도 되는 것이다.

5) 지역요인에 대해서 알아본다.

지역요인의 비교는 수용대상토지가 위치해 있는 지역과 표준지가 위치해 있는 지역의 특성을 비교함으로써 어느 쪽이 우세한지를 결정하는 것이다. 법에서는 토지에 대한 보상액의 산정에 있어서 개별요인의 비교에 대하여서는 규정하여 놓고 있으나, 지역요인의 비교에 대하여서는 특별히 규정되어 있지 않다.
 
따라서 지역요인의 비교를 할 수 있는지에 대하여 논의가 있을 수 있으나, 표준지가 많아서 일반적으로 인근지역에 적용할 표준지가 없는 경우는 별로 없기 때문에 지역요인을 비교하는 사례는 많지 않겠지만 부동산평가이론의 일반원칙에 해당하는 지역요인의 비교를 부정할 아무런 이유를 발견할 수 없으므로 이를 반영하여야 한다고 보아야 할 것이다. 다만 현실적으로 지역요인은 큰 차이가 없는 경우가 많다.

6) 개별요인에 대해서 알아본다.

 개별요인은 자신의 토지와 표준지의 토지를 서로 비교해 보는 것이다. 자신의 토지는 도로에 접해 있는데 비해 표준지는 맹지인데, 이를 같은 가격으로 보상하면 억울한 일인 것이다. 따라서 이런 경우에는 개별요인으로서 보상가를 더 주는 것이다. 실무적으로 개별요인의 세부항목으로는 가로조건, 접근조건, 환경조건, 획지조건, 행정적 조건, 기타조건이 있다. 그중 기타조건은 ‘장래의 동향등 기타사항’이라는 것인데, 이는 감정평가사의 주관이 개입되는 것이므로 토지소유자로서는 특히 신경을 써야 하는 항목인 것이다.
 
실무적으로 100만평의 토지를 3명의 감정평가사가 평가를 하는데, 각 토지의 기타조건이 동일한 경우가 많다. 이는 3명의 감정평가사가 서로 협의를 하여 평가를 했다는 의심을 지울 길이 없는 대목이다. 개별요인을 비교함에 있어서는 어떠한 요인들을 어떻게 비교하였는지를 구체적으로 밝혀야 한다. 구체적으로 밝히지 아니한 것은 위법한 감정평가이다(1996. 5. 28. 선고 95누13173).
 
그러나 보상대상토지가 표준지인 경우에는, 그 자체가 기준이 되는 것이기 때문에 개별요인의 비교는 있을 수 없다(1995. 5. 12. 선고 95누2678). 따라서 표준지인 경우에는 기타요인이 문제가 되는 것이다. 한편 실무적으로 감정평가가 위법하다고 판단 받는 경우는 대부분이 개별요인의 비교가 부실한 것이 많다. 따라서 개별요인의 품등비교를 잘 살펴보면 의외로 보상금이 증액될 여지가 많은 것이다.

7) 끝으로 기타요인에 대해서 알아본다.

현재 대법원에서 인정한 기타요인은 인근유사토지의 정상거래사례, 보상선례, 호가 및 그 외의 기타사항이다. 이러한 기타요인은 지가변동률·생산자물가상승률 및 개별요인과 같이 토지보상법에 명문으로 참작하도록 규정되어 있지 않으므로 반드시 그것을 참작하여야 하는 것은 아니기 때문에, 그것을 참작하여야 적정한 보상이 이루어지며, 그것을 참작함으로써 적정보상이 이루어진다는 것을 주장하는 자가 입증하여야 참작할 수 있는 것이다. 따라서 토지소유자로서는 공익사업이 발표되면 인근토지의 정상적인 거래사례를 수집하여 사업시행자 또는 감정평가사에게 제출하는 것을 철저히 하여야 할 것이다.

8) 이상으로 토지의 보상가격이 어떻게 하여 결정되는 것인지를 살펴보았다.
 
이를 간단히 요약하면 자신의 토지와 용도지역, 현실이용상황, 지목인 같은 표준지를 찾고(한국감정평가협회의 홈페이지를 들어가면 알 수 있다), 사업인정(사업시행자에게 전화로 물어보면 된다)이 되기 전에 발표된 공시지가를 확인하고, 그 공시지가와 현재의 거래사례 등을 살펴보면 어느 정도는 보상가격을 예측할 수 있는 것이다. 그리고 그 과정에서 개별공시지가를 올려달라고 하지 않는 것이 좋다고 사료한다.


                법무에 대한 겸손한 자신감을 가집시다.
                                              - by smilelaw -