제1. 의의

사업시행인가는                                                                                                                                           사업시행자인 재건축조합이 사업시행계획서의 내용 과 관할 관청에서 정한 조건등에 따라 재건축사업을 시행할 수 있는 권리를 관할관 청으로부터 부여받는 행정처분으로서 종전에는 재건축사업 의 경우에는 주택 법(구 주택건설촉진법)에 따른 사업계획승인을 받도록 하는 것을 재개발 과 동일한 절차인 사업시행인가로 변경한 것이고, 종전에는 조합고 시공사가 공동사업주체로서 사업계획승인을 받도록 하였으나 정비법에서 는 조합만은 사업시행자로 하고 있으며, 사업시행인가의 법률적 성격은 상대방에게 권리 나 이익을 부여하는 효과를 수반하는 행정처분으로서 행 정청의 재량 행위로 본다


  제2. 절차

. 기본적인 절차
사업시행자는 정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 사업시행계획서 에 정관 등 건설교통부령이 정하는 서류를 첨부하여 관할 시장,군수,구청장으 로부터 사업시행인가를 받아야 하고, 정비구역 외에서 시행하는 주택재건축 사업의 사업시행인가를 하는 경우에는 건축물의 높이,층수,용적율,건폐율 및 연면적 에 관한 계획,공동이용시설 설치계획, 도시경관과 환경보 전 및 재난방지 에 관한 계획등에 관하여 건축법제4조의 규정에 따라 자치구에 설치하는 건축위 원회의 심의를 거쳐야 하며, 인가받은 내용중 경미한 사항이 아닌 내용의 변경이나 중지 또는 폐지하고자 할 때에도 인가를 받아야 하고, 시장,군수 는 사 업시행인가의 내용을 지자체 공보에 고시한다(정비법 제28조, 시행령 제40조, 시행규칙 제8조).
나. 사업시행계획서
사업시행계획서에 포함되어야 할 주요 내용은 아래와 같다(정비법 제 30조)
1)토지이용계획 2)정비기반시설 및 공동이용시설의 설치계획 3)건축 물의 높이 및 용적율등에 관한 건축계획 4)폐기물의 처리계획 5)기타 사항(정비 사업의 명칭, 위치 및 면적, 시행자의 성 명 및 주소, 설계도서, 자금계획, 시행기간, 토지 또는 건축물등에 관한 권리자별 권리명세, 공동구 설치등)
다. 토지등소유자의 동의여부
재개발의 경우에는 사업시행인가나 변경시 정비구역안의 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의와 토지등소유자의 5분의 4 이상의 동의를 얻어 야 하나, 재건축의 경우에는 설립인가시의 동의 절차외에는 사업시행인가 내지 변경시 토지등소유자의 동의를 요하지 아니한다.
라.
기타의 절차
사업시행인가의 과정에서는 환경교통재해등에관한영향평가법에 따 른 교통영 향평가절차와 건축법등에 따른 건축심의절차등을 거치고 사업시행인가전에 공람절차도 필수적인 절차이다.


제3. 업시행인가의 특례

가. 일부 건축물의 존치 또는 리모델링
사업시행자는 일부 건축물의 존치 또는 리모델링(건축물의 노후와 억제 또 는 기능향상등을 위하여 증,개축 또는 대수선을 하는 행위)에 관한 내용이 포함된 사업시행계획서를 작성하여 사업시행인가의 신청을 할 수 있다. 이 경우 존치 또는 리모델링되는 건축물 및 건축물이 있는 토지가 주택법 및 건축법상의 주택단지의 범위(주택법 제2조 제8 호), 부대시설 및 복리시설 의 설치기준(주택법 제21조 제1항 제2호, 제3호), 대지와 도로의 관계(건 축법 제33조), 건축선의 지정(건축 법제36조), 일조등의 확보를 위한 건축 물의 높이제한(건축법 제53조)등의 기준에 적합하지 아니하더라도 사업시 행인가를 할 수 있다 (정비법 제33조 제1항).
나. 요건
존치 또는 리모델링되는 건축물 소유자의 동의(집합건물법 제2조 제2호 의 규정에 의한 구분소유자가 있는 경우에는 구분소유자의 3분의 2 이상의 동 의와 당해 건축물 연면적의 3분의 2 이상의 구분소유자의 동 의로 한다)를 얻어야 한다(정비법 제33조 제2항).
다. 효과 및 문제점
이는 재건축사업에서 상가등 복리시설이나 종교시설, 학교시설, 아파트중 일부의 동의 소유자들이 재건축에 동의하지 않고 존치 내지 리모델링을 원 하는 경우에 재건축사업의 추진이 효율을 기하기 위하여 위 토지분할청 구 제도와 같이 도입된 제도로서 유익한 방법으로 적용될 가능성이 있으나 존 치 또는 리모델링되는 건축물 소유자와 토지가 공유되고 있는경 우에 대한 처리문제, 재건축사업으로 인하여 공동으로 사용하게 될 제반 시설의 사업 비의 부담문제, 재건축사업공기간중의 발생한 피해보 상문제등과 관련하여 각종 분쟁으로 이어질 가능성이 크다 할 것이다.
라. 소유자의 확인이 곤란한 건축물등에 대한 처분특례
1). 조합설립의 인가일 현재 건축물 또는 토지의 소유자의 소재확인 이 현저 히 곤란한 경우에는 전국적으로 배포되는 2 이상의 일간신문에 2회 이 상 공고하고, 그 공고한 날부터 30일 이상이 지난 때에는 그 소유자의 소재확인이 현저히 곤란한 건축물 또는 토지의 감정평가액에 해당하는 금액을 법원에 공탁하고 정비사 업을 시행할 수 있다(정비법 제45조 제 1항).
그러나 동 규정만으로서는 법원에 금액을 공탁하더라도 그 소유권을 취 득할 수는 없다 할 것이므로 실효성이 없는 규정이라 할 것이고, 소유권 을 취득하기 위해서는 재건축의 경우에는 공시송달 의 방법에 의한 매도 청구소송이나 부재자재산관리인제도를 이용하여야만 할 것이며, 재개발 의 경우에는 수용절차를 취하여야만 할 것이다.
2) 주택재건축사업을 시행함에 있어 조합설립의 인가일 현재 조합원 전체의 공동소유인 토지 또는 건축물에 대하여는 조합 소유의 토지 또는 건축물 로 본다(정비법 제45조 제2항).


  제4. 사업시행인가고시의 효과

. 관련 법률들에 의한 인,허가등의 의제
사업계획승인(주택법 제16조), 건축허가(건축법 제8조), 도로점용허 가(도 로법 제40조)등
나. 시공자의 선정
정비법은 조합 또는 토지소유자는 사업시행인가를 받은 후에만 시공 자를 정관이 정하는 경재입찰의 방법으로 선정하여야 한다고 규정하고 있는 바, 이는 조합사업의 추진과정에서 시공자가 공동사업 주체로서 사업초기부터 관 여하면서 발생하여 온 조합사업추진과정에서 수주경쟁과 관련하여 발생하는 비리등의 문제점을 시정하여 조합사업 의 비리를 예방하고 투명성을 확보하 기 위하여 도입된 것으로서재개발ㆍ재건 축과 관련한 시공사의 설계능력, 사 업성검토 등에 대한 노하우, 자금동원 력을 사전에 활용하지 못하기 때문에 사업추진에 어려움이 예상되기도 하나,정비사업전문관리업 제도를 도입하 여 조합의 전문 능력 부족을 보완하고, 재개발ㆍ재건축사업의 경우 토지 등 담보가 확실하여 은행의 대출을 받기가 용이한 만큼 큰 문제는 없을 것으로 보고 오히려 과열된 재건축ㆍ재개발 수주 경쟁으로 인한 각종 비리와 부조 리를 없애고, 수주를 위하여 투입된 비용이 주 택가격에 전가되어 집값 상승 의 요인으로 작용하는 것을 막는 데 긍정적인 효과가 더욱 클 것으로 보는 것이 정부의 입법 배경이다
다. 분양신청통지 및 공고
사업시행자는 사업시행인가의 고시가 있은 날로부터 21일 이내에 개 략적인 부담금내역 및 분양신청기간 기타 부양신청서, 사업시행인가서 사본등을 토 지등소유자에게 통지하고 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역등을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 하고, 이 경우 분양신청기 간은 그 통지한 날부터 30일 이 상 60일 이내로 하여야 하며, 20일 범위 내에서 연장할 수 있다(정비법 제46조 제1항).
라.
종전토지등의 평가시점의 기준일
관리처분계획의 수립시 종전의 토지 또는 건축물에 대한 가격의 기준 은 사 업시행인가의 고시가 있은 날이고(정비법 제48조 제1항), 우선매각하는 국 공유지는 사업시행인가의 고시가 있은 날에 그 용도가 폐지된 것으로 간주 하며 그 매각시 가격평가는 사업시행인가의 고시일을 기준으로 한다(정비법 제66조 제5항, 제6 항)



  제5. 경과조치

. 사업시행방식에 관한 경과조치
종전 법률에 의하여 사업계획의 승인이나 사업시행인가를 받아 시행 중인 것 은 종전의 규정에 위한다(부칙 제7조 제1항).
나. 시공사선정에 관한 경과조치
조합설립의 인가를 받은 조합으로서 토지등소유자 2분의 1 이상의 동 의를 얻어 시공자를 선정하여 이미 시공계약을 체결한 정비사업 또는 2002년 8 월 9일 이전에 토지등소유자 2분의 1 이상의 동의를 얻어 시공자를 선정한 주택재건축사업으로서 이 법 시행일 이후 2월 이내에 건설교통부령이 정하 는 방법 및 절차 에 따라 시장,군수에게 신고한 경우에는 당해 시공자를 본 법 제11조의 규정에 의하여 선정된 시공자로 본다.(부칙 제7조 제2 항)
그런데 위 부칙에 해당하지 않는 경우 즉, 설립인가를 받지 않은 조합 으로 서 2002. 8. 9.이후에 시공자를 선정하고 이미 가계약까지 체결한 경우 및 이에 기하여 조합에 대여금등 사업비 로 투입된 상태인 경우에 그 시공 자 선정의 효력 및 가계약의 사법상의 효력이 부인되는지의 여부등에 대하 여는 논란과 다툼이 예상된다.


                법무에 대한 겸손한 자신감을 가집시다.
                                              - by smilelaw -